Notaire Serge BABUSIAUX, Etude notariale à BINCHE

Inconvénients des clauses de tontine et d'accroissement en pleine propriété

Les clauses de tontine ou d'accroissement en pleine propriété peuvent sembler très intéressantes, surtout fiscalement, mais chaque médaille a son revers : il faut également analyser ses inconvénients.

François et Caroline, âgés tous deux de 25 ans, s'aimaient d'amour tendre, et ont décidé d'unir leur destinée. Pour des raisons personnelles, ils préfèrent vivre ensemble, librement, et ne pas se marier. Une opportunité se présente, et ils décident d'acheter une maison ensemble, en utilisant la formule de la tontine ou de l'accroissement en pleine propriété.

L'acquisition se réalise pour le compte des deux, mais, en cas de décès de l'un d'eux, l'acquisition sera censée avoir été réalisée pour le compte du survivant. Ainsi, si François décède, Caroline sera censée avoir été la seule acquéreuse depuis le début. Conséquence fiscale : Caroline ne paiera pas de droit de succession puisque ce n'est pas par héritage qu'elle recueillera la part de François, mais en vertu de l'acte de vente. Elle paiera un droit d'enregistrement de mutation sur la valeur de la part de François. L'économie fiscale est importante, puisque, n'étant pas mariés, Caroline aurait dû payer des droits de succession calculés sur base du tarif entre étrangers (de 30 à ... 80%!). Mesurant uniquement l'avantage fiscal, Caroline et François demandent au notaire son avis sur l'opportunité de cette clause, mais ce dernier leur explique des situations que son expérience lui a fait connaître.

Décès successifs

En effet, Caroline et François n'ont pas pensé à l'accident de voiture dont ils pourraient être tous deux victimes. François décède sur le champ, tandis que Caroline meurt cinq heures plus tard, après son transfert à l'hôpital. Caroline étant la survivante, elle sera censée avoir été seule propriétaire de la maison, qui reviendra à ses héritiers à elle. Les héritiers de François n'auront rien, alors que l'accident les a frappés tous les deux en même temps. Est-ce vraiment cela qu'ils souhaitaient?

Survenance d'enfant

Autre possibilité : après deux années de vie commune, François et Caroline ont une charmante petite fille. A 28 ans, François traverse la rue, et se fait renverser par une voiture. Il décède, et, en vertu de la clause de tontine, la maison est censée avoir toujours appartenu à Caroline. Après quelques années de solitude, Caroline rencontre Cédric, avec qui elle se marie et a deux enfants. Lors du décès de Caroline, la maison reviendra à Cédric et aux trois enfants de Caroline, dans des proportions égales pour chacun, alors que, sans la clause de tontine, elle aurait appartenu pour une moitié à la fille de François, et pour l'autre moitié aux héritiers de Caroline. François ne désirera probablement pas courir ce risque.

Clause d'accroissement et mariage ultérieur

Il est aussi possible que Caroline et François préfèrent se marier. En cas de décès de l'un d'entre eux, le survivant devra payer le droit de mutation qui cette fois-ci sera bien plus élevé que le droit de succession calculé sur base du tarif entre époux.

Mésentente ultérieure

Enfin, au moment de leur acquisition, ils n'ont pas envisagé qu'un jour, ils pourraient ne plus s'entendre. La clause d'accroissement ne peut pas être révoquée unilatéralement. Un des deux pourrait être atteint par une maladie grave, en sachant que, s'il décède, la maison appartiendra intégralement à l'autre. Il ne pourra rien faire pour éviter l'application de la clause d'accroissement. De même, si François veut vendre, et si Caroline le refuse, la situation risque d'être bloquée. Il est donc prudent de prévoir certaines modalités particulières de ces clauses.

Conseils : bien réfléchir...

Après avoir entendu ces histoires, François et Caroline réfléchiront également sur les inconvénients de la clause et demanderont au notaire s'il n'existe pas d'autres solutions, comme par exemple celle d'un accroissement en usufruit, ou une limitation de sa durée.